ЧЗВ при покупка на имот

Важни съвети при избор на имот за къща

  • Изискайте да видите нот.акт и скица от кадастър – така ще стане ясно дали в имота има съсобственост? т.1
  • Изискайте проектна документация и разрешителните за строеж и въвеждане в екслоапатация – така ще разберете съществуващите постройки в имота законни ли са? т.1
  • Изискайте виза за проектиране от собственика – така ще стане ясно дали има пречки при евентуално строителство? т.2
  • Говорете със съседите и ги разпитайте подробно по т.3 и т.4.
  • При подписване на договор и сделка, най-сигурно е плащанията да се осъществят с доверителна сметка при нотариус!

 

Тук сме описали подробно за какво да внимавате и защо:

1. Законови аспекти:

    • Регулация:

Имотът се води ПИ (поземлен имот) или УПИ (урегулиран поземлен имот, парцел) по нотариалния акт на собственика? Имайте предвид че може да се строи само въру УПИ, така че ако закупувате ПИ ще трябва да се изготви ПУП-ПРЗ за него, което е дълга процедура.

  • Каква е големината на имота? Достатъчен ли Ви е като площ или е твърде голям (може ли да се раздели в този случай)? За България са типични имоти от около 600м2 до 1 декар.
    • Самостоятелен ли е имотът, има ли съсобственици и/или други тежести?
    • Какво указва устройствената зона, в която е имотът – каква е максималната етажност, плътност, кинт на имота.
    • Разминаване кадастър/регулация:

За районите с влязъл в сила кадастър трябва да се направи комбинирана скица от геодезист, която да оказва двете граници на имота – по регулация (общинска) и кадастър. Поради използването на различни географски системи са възможни големи разлики, които може да наложат изготвянето на ПУП-ИПР за да се коригират.

    • Съседни имоти:

Как могат да бъдат застроени съседните имоти, ще Ви пречи ли застрояването откъм ослънчаване или по друг начин?

2. Технически аспекти:

    • Инфраструктура:

Има ли изградена канализация, водоснабдяване, електро- и газоснабдяване? Има ли планове (по ОУП и общински план за развитие) за изграждането на такива? Съществуващите мрежи в близост частни ли са или държавни и можете ли да получите достъп до тях? Необходимата инвестиция може да е много висока, направете справка в разпределителните дружества, ако се съмнявате, изискайте становище от тях.

  • Има ли възможност за изграждане на сонда, кладенец (проверете в района каква е дълбочината на водоносните слоеве)
  • Ако няма канализация, има ли къде са се изгради изгребна яма, която да се обслужва лесно от улицата, но да е на над 3 метра от съседни имоти? Ако има дере, може да се изгради пречиствателна станция, която да се зауства в него.
  • Има ли подземна или надземна инфраструктура със сервитути, които ограничават строителството в имота – направете проучване.
  • Улица, достъпност:Има ли прилежащ път към имота и с каква настилка. За какви автомобили е удобен при дъжд или сняг? Има ли планове за неговото разширяване, при което ще се отнеме от имота?
  • Съществуващи постройки в терена, отстояния, търпимост:Какви са изградените постройки в терена и какъв е техният статут? Нанесени ли са в кадастъра и нотариалния акт, имат ли книжа – проектни и строителни. Какво е състоянието им, ще трябва ли се премахват или преустрояват
  • 3. Природни условия:
      • Денивелация

    Какъв е наклонът на терена – удобен ли е за достъп и ползване? Ще бъде ли нужно терасиране и различни нива на къщата? Имайте предвид, че изкопните работи са една от скъпите строителни дейности.

      • Ослънчаване

    Какво е отношение спрямо слънцето и какво ще е слънчевото изложение през различните периоди на годината? Например, престижните Витошки райони на София гледат на север и са в сянка през голяма част от годината и деня.

      • Вода и отводняване:

    Има ли възможност за наводнение или замочуряване? Как се оттича дъждовната вода, би ли имала къщата проблеми с нея? Има ли септични ями в района, които могат да отровят водоностните почви и да предизвикат свлачища?

      • Геоложки условия

    Има ли свлачища, свличания и други проблеми в имота или в района наоколо? Погледнете къщите наоколо за пукнатини, потърсете паднали дървета и камъни, при съмнения се консултирайте с геолог.

      • Озеленяване, дървестна растителност, почви

    Какво е озеленяването на терена, почвата плодородна ли е? Има ли дълговечни и ценни растителни видове? Те в петното на бъдещата къща ли са? Имайте предвид, че трябва да искате разрешение за тяхното премахване, а за застрашени видове в възможно да не получите такова.

Има ли наблизост защитени територии, имотът намира ли се в такава, свързана с някакво ограничение за ползване? Трябва ли да искате допълнителни разрешителни (от РЗИ, РИОКОЗ), доклад ОВОС преди строителство?

4. Социални аспекти

  • Какви са другите къщи в района – отговарят ли на желаната от Вас квадратура и височина? Как се отопляват?
  • Съседи имат ли разногласия за граници, огради, стопански постройки с вашия продавач? Такива хора ли бихте искали за съседи? Какви проблеми имат при обитаването на района (достъпност, водоснабдяване, престъпност) Попитайте ги за проблеми по някоя от горните точки ако имате съмнения (например сервитути, подпочвени води и др.). Знаят ли колко са стрували други имоти в съседство, или дали се продават такива?
  • Колко е пътят до работното Ви място? А в час-пик или през зимата?
  • Ще бъде ли удобно на децата Ви когато са на училище да отиват и да се прибират през деня и вечерта?
  • Има ли надежден обществен транспорт ако колата ви се повреди?
  • Къде са здравните заведения, обшина, полиция, магазини и друго необходимо обслужване?

Ако се колебаете – обърнете се към нас, ние ще Ви помогнем с избора.

Виза за проектиране

Издава се от:

Съответната общинска администрация въз основа на действащия подробен устройствен план (ПУП) и е подписана от главния архитект на общината за конкретен урегулиран поземлен имот (УПИ).

Цел:

  • да се разреши проектиране за урегулирания имот (като се определят начинът и характерът на застрояването му и/или възможността за застрояването му в съответствие със строителните правила и нормативната уредба);
  • да се удостовери, че съществува поземлен имот, който е урегулиран (и за който, съгласно действащ ПУП, са определени граници, размер, характеристики, достъп до имота, предназначение и други);

Притежава следните параметри:

  • точно наименование на строежа;
  • име на собственика;
  • документ за собственост;
  • разположение;
  • начин на застрояване и предназначение на строежа;
  • необходими пределно допустими показатели;
  • мерки и разстояния на застрояването;
  • архитектурно-устройствена, екологична, инфраструктурна и друга информация за ползване на водни, енергийни и други ресурси;
  • необходими документи, които трябва да се представят от възложителя(собственика);

Необходими документи:

  • Заявление по образец (2 екземпляра)
  • Копие от документ за собственост
  • Скица от Кадастъра (извадка от действащия кадастрален регулационен план с границите на поземления имот, неговата площ и имената на собственика)
  • Мотивирано предложение или скица предложение (ако е необходимо)
  • Нотариално заверени съгласия от съседите (при свързано допълващо застояване по смисъла на чл. 21 ал.2 от ЗУТ)

Срок на издаване: 14 дена;

Срок на годност: 6 месеца. След това подлежи на презаверяване;

Какво следва:

След получаването на виза за проектиране можете да започнете работа с архитект и да сключите предварителни договори за присъединяване към ВиК и ЕВН(ЧЕЗ/Е.ОН);

РЗП/Плътност/Кинт/П озеленяване?

Кратко обяснение на някои от най-често срещаните термини върху Визата ви за проектиране

РЗП е разгънатата застроената площ на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена, включително и целите площи на балкони, лоджии и тераси в надземните етажи, измерени по външните им очертания. В РЗП не се включват:

  • етажите под терена
  • застроените площи в подпокривните пространства на сградите, ако са тавански складови помещения.

Плътността на застрояване е отношението на [сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела (ЗП)] и [площта на парцела]. Изразява се в процент.

Интензивността на застрояване (К инт.) е отношението на [разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела] и [площта на парцела]. Изразява се в абсолютно число.

Процент на озеленяване на терена (П озел.) е отношението на [площта под естествена растителна покривка] спрямо [площта на парцела]. Изразява се в процент.

Формули и Пример (да кажем, че на визата ни пише, че) :

  • площта на парцела ни е – 300 кв.м.
  • имаме право на плътност  – 50%
  • имаме право на Кинт  – 2,5
  • имаме П озел, не по-малко от – 30%

Търсим какво ще е РЗП-то и ЗП-то на бъдещата ни сграда. Това означава, че:

_ЗП_ = _50_  =>   ЗП = 150     => сградата ни може да стъпва максимум върху 150 кв.м.
300      100

_РЗП_ = 2,5   =>   РЗП = 750   => разгънатата ни застроена площ е максимум 750 кв.м.
_300

_Позел_ = _30_ => П озел=90=>трябва да имаме поне 90кв.м. озеленяване в парцела.
_300           100

Актове по време на строителството

АКТ 12 /за установяване на всички видове СМР(строително-монтажни работи), подлежащи на закриване, удостоверяващ, че са постигнати изискванията за проекта/ – само за ЕЛ и за ВиК (за скритите работи). Това са дейности, които след приключването им биват скрити под мазилката, или в терена и нямат възможност за следващата цялостна инспекция. Затова трябва да бъдат инспектирани и одобрени от съответните проектанти преди закриването им.

АКТ 13 /за установяване на щети, причинени от непреодолима природна сила и други/ Това си е между строителя и възложителя.

АКТ 14 /за приемане на конструкцията(„грубия строеж“)/ – само за строителният инженер. Той приема и се разписва, че сградата е конструктивно изпълнена спрямо чертежите, и че строително-монтажните работи отговарят на съответните технически изисквания.

АКТ 15 /за установяване годността за приемане на строежа/ – за всички проектанти и собственици на обекти в сградата. Чрез него се извършва предаването на строежа и строителната документация  от строителя на възложителя. ВАЖНО! Този акт не разрешава ползването на сградата и по-никакъв начин не гарантира, че тя ще получи АКТ 16!

АКТ 16 /за установяване на годността за ползване на строежа/ – се съставя от лица, определени от началника на ДНСК със заповед за назначаване на Държавна приемателна комисия (ДПК) Протокол 16 е задължителен само за  строежите от първа до трета категория. В ДПК участват възложителят на строежа, представители на специализираните контролни органи, строителният надзор и допълнително привлечени специалисти.

АКТ 16 се издава, за да удостовери и даде разрешение за ползване на една сграда, така че да може редовно да се живее в нея. Документът се издава, след като се установи, че за строителството има одобрен проект и че то е извършено напълно съобразено с одобрения инвестиционен проект и са  удостоверени  правата на собственост.

Въз основата на одобрен АКТ 16, вече се издава официално „Разрешение за ползване“ или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“. Липсата на такова говори, че може да има:
• несъответствие между одобрени проекти и изпълненото на място строителство.
• може да има строителство, което е извършено извън всякакви одобрени проекти и без да бъде узаконено не може да бъде разрешено ползването на сградата.

Информация дали има издадено разрешение за ползване на дадена сграда може да бъде взета от Районна дирекция за национален и строителен контрол или от продавача на обекта.

За повече информация: НАРЕДБА №3 ОТ 31 ЮЛИ 2003 Г. ЗА СЪСТАВЯНЕ НА АКТОВЕ И ПРОТОКОЛИ ПО ВРЕМЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО

Приложение № 1 към чл. 7, ал. 3, т. 1

Как се изчислява площ на апартамент?

Много често наши клиенти ни задават този въпрос, когато ни търсят за мнение преди бъдеща покупка на апартамент, офис или магазин, представляващи самостоятелен обект в сграда. Масовата практика на брокери и строители-предприемачи да публикуват оферти с посочена площ, включваща площта на апартамент и прибавена квадратура на идеалните части от общите части на сградата  е най-малкото некоректно и подвеждащо. Така посочена цена от например 1000лв/м2 за апартамент с площ 100м2 е заблуждаваща за всеки купувач.

По-долу описаните няколко прости правила, важат при изчисляване на застроената площ на всеки самостоятелен обект в сграда – апартамент, ателие, офис, магазин, гараж и други.

Всеки апартамент или самостоятелен обект в сграда има точно определена застроена площ, тя се изчислява и описва още на архитектурния проект. Застроената площ се определя спрямо ограждащите стени по следните прости правила:

  • при външни ограждащи стени без отвори, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • при външна ограждаща стена – калкан, важат правилата както при външна ограждаща стена без отвори. В застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • при външни ограждащи стени с отвори (прозорци или врата за балкон) в застроената площ на апартамента влиза цялата дебелина на стената;
  • при вътрешни ограждащи стени към съседен самостоятелен обект, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ влиза към застроената площ на съседния имот;
  • при вътрешни ограждащи стени към обща собственост (коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата;
  • към застроената площ се прибавя и цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания;
  • застроена площ на апартамент (или на друг самостоятелен обект), разположена на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително площта на стълбищата в тях.

От ДР § 2 НАРЕДБА № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

Това е площта, която Вие реално купувате и ще притежавате и ще пише Във вашия нотариален акт, независимо какво пише на обявата за продажба на имота. Ако искате да сравнявате оферти и цени на жилище на квадратен метър, това е площта, която трябва да ползвате, а не посочените в обявите.

Всеки самостоятелен обект в сграда по закон притежава процент идеални части от общите части. Изчисляването на идеалните части изисква изцяло собствена тема, защото там кашата е огромна.

В нотариалния акт се записва застроената площ на имота и процента (или промил) идеални части от общите. В някои нотариални актове това е записано като дроб, или дори пише само „и съответния процент от общите части, които му принадлежат“, без да е описан точния процент. А под влияние на предприемачите някои нотариуси  услужливо въведоха практиката да описват идеалните части като „”…заедно с Х на сто идеални части от общите части на сградата, съставляващи Y квадратни метра…”“! Което е абсолютен нонсенс, защото общите части включват и конструкцията, основите, комините, вертикалните щрангове на ОВК, ВиК и Ел. инсталациите….,които не се измерват в кв.м. С подобно вписване нотариусът само става съучастник заедно с предприемачи, строители и брокери и подвежда купувача.

Притежавайки например 5% идеални части от 100м2 общи части – Вие не притежавате 5м2! Вие притежавате всеки един квадратен метър от всичките 100м2 общи части, всеки линеен метър инсталация, всяка част от основите, всяка част от конструкцията, но заедно с всички други собственици със съответния си процент. Не можете да си изберете и изрежете или заградите точно вашите 5%, ако например се скарате със съседите.  Затова и тези части са идеални а не реални. Това е по закон.

Затова е много некоректно да се посочва застроената площ на апартамента заедно с прибавени квадратни метри общи части, изчислени на база на Вашия процент идеални части. Закупувайки апартамента Вие по закон придобивате съответния процент идеални части от общите. Нито може да си купите само идеални части от общите, нито пък строителят  може да Ви продаде апартамент и да запази общите части за себе си.

Важно е също да се отбележи, че по тези правила се изчислява застроената площ на самостоятелни обекти и не важат за помещения , които са придадени към самостоятелен обект, като например мазе или таван към апартамент. За тях площта се пресмята само за светлия им размер, като всички стени остават в общите части.

Друг казус, който често изниква при старите нотариални актове е, че реалната площ на апартамента е по-голяма от описаната в  нотариалния акт. Това е така защото до 1991г. тераси и балкони са се смятали само с 40% от площта си в застроената площ на апартамента, а за още по-стари сгради дори не са били включвани изобщо. Така апартамент 100м2 по нотариален акт от соц. време е реално по-голям от апартамент 100м2 ново строителство.

Надявам се, че това е полезно и вече знаете точно какво купувате или вече притежавате като реални  а не идеални части.

Заглавие на сгъваемия елемент

Съдържанието на сгъваемия елемент стои тук. Натиснете бутона за редактиране за да промените този текст.

Заглавие на сгъваемия елемент

Съдържанието на сгъваемия елемент стои тук. Натиснете бутона за редактиране за да промените този текст.

Заглавие на сгъваемия елемент

Съдържанието на сгъваемия елемент стои тук. Натиснете бутона за редактиране за да промените този текст.

Заглавие на сгъваемия елемент

Съдържанието на сгъваемия елемент стои тук. Натиснете бутона за редактиране за да промените този текст.

Заглавие на сгъваемия елемент

Съдържанието на сгъваемия елемент стои тук. Натиснете бутона за редактиране за да промените този текст.

Compare listings

Compare