При продажба на имот Продавачът трябва да притежава следните документи:

1. Документ за собственост (нотариален акт или друг документ за собственост);
2. Документ за самоличност (лична карта, паспорт);
3. Данъчна оценка на имота (извършва се от данъчната служба);
4. Скица на имота (ако предмет на сделката е дворно място);
5. Протокол за делба (ако е имало делба на имота);
6. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място, издава се от отдел „Общинска собственост“);
7. Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план (необходимо е само при положение, че в имота е извършено строителство, което не е отразено в нотариалния акт);
8. Удостоверение за наследници (изисква се ако лицето, посочено в документа за собственост е починало);
9. Пълномощно (изисква се ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката и е упълномощило друго лице);
10. Други документи според особеностите на имота, напр. смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, удостоверение за брак и т.н.

Физическите лица, които купуват недвижим имот в България, се нуждаят само от паспорт или лична карта. Всички останали документи се съставят при заверяването на сделката при нотариус.

ОСНОВНИ ДОКУМЕНТИ:

• Искане за кредит (по образец на банката);
• Декларация за свързани лица (по образец на банката);
• Копие от документа за самоличност /лични карти/ на кредитоискателите;
• удостоверение за липса на данъчни задължения по чл. 87 ал. 6 от ДОПК на името на кредитоискателите, както и на ипотекарните длъжници (собствениците на недвижимия имот), ако са различни от кредитоискателите – издава се от НАП – Национална агенция по приходи по местоживеене;
• удостоверение за семейно положение на кредитоискателите и собствениците на имота, предмет на обезпечение – издава се от общината по местоживеене;

Освен основните документи, които се изискват за всеки вид кредит, за ипотечните е необходимо да се подготвят още:

ДОКУМЕНТИ ЗА ДОХОДИ:

• служебна бележка, издадена от работодателя, за получен брутен и нетен доход (по образец на банката);
• копие от трудов договор и анекси към него;
• копие от трудова книжка;
• данъчни декларации /по ЗОДФЛ или ЗКПО/;
• счетоводни отчети /ОПР и Баланс за предходна година и текущ отчетен период/;
• актуална съдебна регистрация, БУЛСТАТ, данъчна регистрация; регистрация по ДДС
• документи за платени дължими данъци;
• граждански договори, договори за възлагане, за управление и контрол, консултантски договори и други;
• сметки за изплатени суми и служебни бележки за изплатени възнаграждения;
• документ за размера на пенсията на кредитоискателя/ите, издаден от териториалното поделение на националния осигурителен институт;
• при доходи от отдаване под наем на недвижими имоти: договор за наем, нотариален акт за собственост на имота отдаван под наем, Разписки, данъчна декларация;

НЯКОИ ТЪНКОСТИ:
В зависимост от предназначението на търсените с ипотечен кредит средства се изискват за подготовка различни ДОКУМЕНТИ, ОТНОСНО НЕДВИЖИМИЯ/ТЕ ИМОТ/И:

ПРИ КРЕДИТ ЗА ЗАКУПУВАНЕ НА ГОТОВО ЖИЛИЩЕ (С РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОЛЗВАНЕ):

Предварителен Договор за покупко-продажба;
Документи за собственост на имота;
Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/
Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител;
Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите;

ПРИ КРЕДИТ ЗА ЗАКУПУВАНЕ НА ЖИЛИЩЕ В СТРОЕЖ /”НА ЗЕЛЕНО”/:

Предварителен Договор за покупко-продажба;
Документи за собственост на имота (Нотариален акт за собственост на терена върху който се строи, Нотариален акт за отстъпено право на строеж, актуална скица и др.);
Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител;
Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите;
Скица – виза за проектиране;
Разрешение за строеж;
Протокол за определяне на строителна линия и ниво;
Одобрен архитектурен проект за имота;
Удостоверение по чл.181 ал.2 от ЗУТ – за завършен груб строеж;

ПРИ КРЕДИТ ЗА СТРОИТЕЛСТВО:

Документи за собственост на имота;
Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/
Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител;
Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите;
ПСД (проектно-сметна документация);
Скица – виза за проектиране;
Разрешение за строеж;
Протокол за определяне на строителна линия и ниво;
Одобрен архитектурен проект за имота;
Договори за проектиране, надзор, строителство и др.

ПРИ КРЕДИТ ЗА ТЕКУЩИ НУЖДИ

Документи за собственост на имота;
Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/
Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител;
Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите;

ПРИ КРЕДИТ ЗА РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ И ДОВЪРШВАНЕ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ:

Документи за собственост на имота;
Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/
Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител;
Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите;
ПСД (проектно-сметна документация)/ КСС (количествено-стойностна сметка) за предстоящите СМР (строително-монтажни работи), обект на кредита;

ПРИ КРЕДИТ ЗА РЕФИНАНСИРАНЕ:

Документи за собственост на имота;
Удостоверение за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
Кадастрална скица и кадастрална схема /от служба по кадастъра по местонахождение на имота/
Пазарна (експертна) оценка изготвена от лицензиран и посочен от банката оценител;
Удостоверение от службата по вписванията за наличие/липса на тежести върху имотите;
Копие от договора за кредит обект на рефинансиране и погасителен план;
Последно извлечение от заемната сметка и др.
Източник: www.creditlink.bg

Сделки за дарение най-често се правят  между роднини или между съпрузи. Например,  родители даряват имоти на и деца или внуци, на  свои братя и сестри, или на племенници. Документите, които са нужни за да се направи дарение на имот са същите като при стандартна покупко-продажба. В допълнение се предоставят и документи доказващи роднинската връзка между даряващия и лицето, което бива дарено.
Важно е да се знае, че дарението може да бъде оспорвано от низходящи наследници и/или съпруг/а, до размера на тяхната запазена част от наследство по закон.

Какво означава запазена част?

Всеки законен наследник, след смърт на лице, което има е собственик на имот има право на своя запазена част от наследството. Тази запазена част трябва обаче да се поиска чрез подаване на иск в съответния съд. Ако в срок от пет години след смъртта на дарителя не предявите иск за вашата запазена част, вие ще я загубите. Правото за възстановяване на запазена част се погасява с 5-годишна давност.

При дарение на имот надарения придобива имота веднага, нотариалните такси са по-ниски от обичайна покупко-продажба на имот. При дарение, другия съпруг не придобива част от надарените имоти и не става съсобственик.

КУПУВАЧИ НА ИМОТ понякога питат: Защо ми е да подписвам предварителен договор с ПРОДАВАЧА НА ИМОТА? Нали ще се провери собствеността, ще се извади удостоверение за тежести за деня на сделката? Тогава за какво въобще да правя това?
ЗАЩОТО ВСИЧКИ КЛАУЗИ ВКЛЮЧЕНИ В ПРЕДАВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ЗАПАЗВАТ ПРАВНАТА СИ СИЛА КАТО ОБЛИГАЦИОННИ ПРАВА МАКАР, ЧЕ НЕ СА ВКЛЮЧЕНИ В НОТАРИАЛНИЯ АКТ!

СТРАНИТЕ СА ОБВЪРЗАНИ ПАРАЛЕЛНО ПОМЕЖДУ СИ С КЛАУЗИТЕ ВКЛЮЧЕНИ КАКТО В НЕГО, ТАКА И С ТЕЗИ В НОТАРИАЛНИЯ АКТ!

Това означава, че всички клаузи по предварителния договор, за които ПРОДАВАЧЪТ и КУПУВАЧЪТ са се договорили имат сила и действие след нотариалната сделка, освен ако не са отменени изрично в нотариалния акт!

Сами разбирате, защо е важно да пазите предварителния си договор и ДА ИЗПОВЯДВАТЕ СДЕЛКИТЕ НА ДЕЙСТВИТЕЛНАТА ИМ СТОЙНОСТ ЗАПИСАНА В ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР! При възникване на спор или претенции от някоя от страните на по-късен етап този документ може да се окаже изключително важен!

КАКЪВ Е СМИСЪЛЪТ НА чл.19, ал.3 от ЗЗД?

Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

За да бъде действителна една сделка за покупко-продажба на недвижим имот, тя трябва да бъде сключена в нотариална форма. Обявяването по съдебен ред на предварителния договор в окончателен става чрез предявяване на иск в съда. Той замества доброволното изпълнение на задължението по предварителния договор.

ЕДНО ОТ ВАЖНИТЕ УСЛОВИЯ Е СРОКЪТ НА ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ДА НЕ Е ИЗТЕКЪЛ!

• АКО ВИЕ ИЗРИЧНО НЕ УГОВОРИТЕ СРОК НА ДЕЙСТВИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР, СРОКЪТ В КОЙТО МОЖЕ ДА СЕ ПРЕДЯВИ ИСК Е 5 ГОДИШЕН. СРОКЪТ ЗАПОЧВА ДА ТЕЧЕ ОТ МОМЕНТА НА СКЛЮЧВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР.
• АКО В ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР Е УГОВОРЕН СРОК, А В 99% ТОВА Е ТАКА, ПРАВОТО ДА СЕ ПРЕДЯВИ ИСК ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР ПО ЧЛ.19, АЛ.3 ОТ ЗЗД ЗАПОЧВА ОТ МОМЕНТА НА ИЗТИЧАНЕ НА СРОКА ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА НОТАРИАЛНА СДЕЛКА ПРИ НОТАРИУС.

Съдебното решение има сила ако е влязло в сила!
Собствеността преминава върху КУПУВАЧЪТ но под условие – в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение да се заплати изцяло цената на имота. Ако купувача не изпълни това условие, вещното право се връща на собственика!

Разбирате, че предварителния договор всъщност е важен документ, който поражда права и задължения между ПРОДАВАЧА и КУПУВАЧА на имота. Наистина, не е задължително да сключите предварителен договор когато решите да закупите имот. Но е добре предварително да договорите всички клаузи по прехвърлянето на имота – какво купувате, каква е цената, кога се предава владението, как става заплащането на цената, какъв е срокът, има ли участие на банка ако има ипотекиране на жилището, да запишете какви документи се прилагат в деня на сключване на предварителния договор, какви документи трябва да се предоставят допълнително и в какви срокове, да се определят неустойки при неизпълнение, как се заплащат таксите, от кого се заплащат таксите за прехвърляне и т.н.

Законна ипотека може да бъде вписана само, ако са изпълнени следните условия:

• Взимате заем/кредит за закупуване на имот.
• Заемът/кредитът е равен или е по-малък от размера на продажната цена. Ако заемът е по-голям от продажната цена, трябва да бъде учредена договорна ипотека.
• Заемът дължите или на вашия продавач, или на банка. Ако трето лице ви отпусне заем, за да закупите имот, трябва да бъде учредена договорна ипотека.

Договорната ипотека е под формата на нотариален акт и се подписва и от заемодателя, заемополучателя, собственика на имота, както и съдлъжници по договора, ако има такива. Законната ипотека е под формата на молба, която се подписва само от заемодателя.

Тъй като законната ипотека е едностранно изявление (подписва се само от едната страна- заемодателя), нотариалните такси за заверката на законна ипотека са по-ниски от тези за договорна ипотека. Таксите за вписване на Агенцията по вписвания са еднакви и за двата вида ипотеки.

Тези удостоверения се издават от Службата по вписвания към Агенцията по вписване. Адресът е София, кв.„Гео Милев“, ул. „Елисавета Багряна“ №20. Стъпките са следните:

1. Предварително плащате по сметка на Агенция по вписвания такса за издаване на удостоверение за тежести.

2. Попълвате заявление, с което искате да се издаде удостоверение за липса на тежести.
Моля, попълнете внимателно описанието на имота, не пропускайте адреса, етажа, съседите, складовите помещения (таван и мазе), имената на настоящите и на всички предходни собственици.
Приложете копия на всички документи, включително нотариални актове, делби, договори, удостоверения за наследници, хронологично подредени.

3. В работно време на Агенцията по вписвания с граждани, от 8.30ч. до 13.00ч., трябва да подадете заявлението, бележката за платената такса и приложени пълни четливи копия от документите за собственост за цялата история на имота.

За да ви се издаде удостоверение за тежести с минимален срок на проверката 10 години, трябва да приложите към заявлението историята на имота минимум десет години назад.

Това означава, че ако вие сте придобили имота през 2008г., трябва да приложите и копие на нотариалния акт, с който са го придобили вашите продавачи. Ако те са го придобили например през 2006г., срокът до 2012г. е шест години, а не десет. Ще трябва да приложите и предходния нотариален акт и така нататък.

Ако в някой от нотариалните актове са продавали наследници на човек, който е придобил имота, задължително трябва да представите и копие от удостоверението за наследници.

Ако сте закупили имот по време на брака, дори и да пише името само на единия съпруг в нотариалния акт, то имотът е собственост и на двамата. В заявлението ще трябва да попълните като собственици имената и на двамата съпрузи и да приложите копие от удостоверението си за граждански брак.

Ако закупувате имот – ново строителство или имот в строеж, ще е необходимо да подадете две удостоверение за тежести- едно за апартамента и едно за земята.
Към заявлението за удостоверението за тежести за апартамента прилагате нотариалния акт за суперфиция, скица, таблица за ценообразуване, архитектурния проект, разрешение за строеж и съответно или удостоверение, че сградата е в груб строеж, или разрешение за ползване /това е документът, който се издава след акт 16/.
Към второто удостоверение за тежести прилагате всичките документи за земята- нотариални актове, делби, удостоверения за наследници и други, съгласно описаното по- горе.

За да бъдете сигурни, когато закупувате имот, удостоверението ви за липса на тежести трябва да бъде с максимален срок на проверката.
Десетгодишната давност не изтича за висящи граждански дела с вписани искови молби, както и за възбрани. За тази цел трябва да имате копия на всички предходни документи за собственост, които касаят имота и да ги подадете към заявлението.

Заверката на документи в чужбина може да стане по два начина:

Първият е да заверите документите при българския консул. За българския консул важат същите правила като за заверки при български нотариус.

Ако това ви е невъзможно, следва да заверите документа пред съответния нотариус в съответната страна. На заверката на нотариуса трябва да е отбелязана датата, на която е заверен документа и дали е заверен подпис или съдържание или и двете.

Ако страната е членка на Хагската конвенция, след заверката на нотариуса се поставя АПОСТИЛ. Апостилът представлява щемпел, който може да бъде поставен от надлежен орган на страната, в която практикува нотариусът и следва да бъде прикрепен неразделно с документа, който заверявате. Това означава да има скрепяващи печати между двата документа.

Апостил за заверен от чужд нотариус документ не може да бъде поставен в България. След нотариалната заверка и поставянето на апостила следва да изпратите документите в оригинал в България, където се превеждат.

Ако страната не е членка на Хагската конвенция заверката се извършва съгласно Правилника за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа. В случая процедурата е следната: първо се заверява от нотариуса в чужбина, след което се слага печат от надлежния отговорен орган в тази страна (например Министерство на Вътрешните Работи или Министерство на правосъдието). Следва заверка от българското консулство в тази страна. След тази заверка документът се изпраща в оригинал в България, където се превежда и се слага печат на Министерство на Външните Работи, отдел „Консулски”.